Wspólnoty mieszkaniowe na dobre zagościły w naszej polskiej rzeczywistości. Zapewne spora w tym rola nowych osiedli mieszkaniowych, ponieważ właściciele nowo wybudowanych mieszkań zawiązują często wspólnoty mieszkaniowe, tworzone przez ogół właścicieli lokali, które wchodzą w skład danej nieruchomości. Są to zazwyczaj tzw. duże wspólnoty mieszkaniowe (liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza siedem). Podejmowanie decyzji dotyczących spraw wspólnoty sprowadza się do uchwał, którym można się sprzeciwiać, domagając się ich uchylenia.
W tym miejscu warto wskazać, że przedmiotem uchwał podjętych przez właścicieli lokali mogą być przykładowo: zmiany ustalonego w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali sposobu zarządu nieruchomością wspólną, wybór jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu, udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy.
I choć każdy przypadek bywa inny, ogólnie rzecz ujmując, należy wskazać, że żądanie pozwu złożonego w celu zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej powinno zawierać żądanie uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej w całości lub w części. Warto również zapamiętać, że jednym pozwem możemy zaskarżyć kilka uchwał wspólnoty mieszkaniowej.
Jeżeli sprawa ma charakter majątkowy, w pozwie należy podać wartość przedmiotu sporu. Na ogół będzie ona odpowiadać wartości udziału w nieruchomości wspólnej, przysługującemu właścicielowi lokalu, który zaskarżył uchwałę wspólnoty mieszkaniowej.
Uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej może żądać właściciel jednego z lokali lub dotychczasowy właściciel nieruchomości w wypadku istnienia lokali niewyodrębnionych.
Ważne, aby przywoływać fakty, które uzasadniają uznanie, że uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokalu albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy powoda.
W orzecznictwie zaobserwować można jednak rozbieżność w zakresie decyzyjności małych wspólnot mieszkaniowych, tj. czy wspólnoty te mogą podejmować uchwały w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, a członkom wspólnoty miałoby przysługiwać prawo do ich zaskarżania.
W tym miejscu warto przywołać Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 19.07.2018 r., I ACa 157/18:
„Przepisy u.w.l. dotyczą kwestii podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową, przewidując możliwość ich zaskarżania, lecz nie znajdują one automatycznie zastosowania w przypadku tzw. małych wspólnot mieszkaniowych. W sytuacji, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy k.c. i k.p.c. o współwłasności”. ©℗
adwokat Agnieszka JUCHNO-MARCJAN
